第二百一十章：小型屋宇
一个地产项目是否能够成功，取决于项目位置，取决于周边配套设施完善性。
配套设施不用担心，沙盘上已经能够清晰的看到学校、医院、商场等设施全都有。
现在他们最担心的便是项目的选址问题。
这么大的项目如果放在繁华的闹市区，拆迁问题绝对是绕不过去的难题。
谈赔偿，有些人觉得方案可以见好就收，而有些人则想着一口气吃成个胖子，恨不得把开发商兜里所有的钱都装进自己的口袋。
其实这些人都还好，总归有办法能解决。
可面对那些不缺钱而又有乡土情结的人，即便是赔偿再多人家也不一定能够看进眼里去。
对这些人来说，钱自己不缺，他们却不想失去从小到大生活的记忆。
玩情感、玩追忆，这就要人命喽。
而且，往往这种恋旧且不缺钱的人更不缺势，一些见不得光的手段也不能用在他们身上否则谁知道会牵出来什么牛鬼蛇神。
一个项目若是在开工之前没有做好背调就匆匆上马，万一遇到一尊这样的大佛，即便有再多的钱也耗不起。
这种事情谁摊上就不是头疼的问题，最佳的办法便是趁着损失还不大之际赶紧把项目转手出去。
这还只是前期的拆迁工作，在建设阶段，各个职能部门和当地的社团都得打点到位。
有道是阎王好见，小鬼难缠。
即便是上面打点好了，下面还会有一些小喽啰过来打秋风。
要的不多，但是比较恶心人。
还有一些不开眼的家伙，还会强行向项目销售自己的沙石商品，这也是问题。
毕竟这个大的项目，谁见了不想上去啃一口。
想要摆脱一些不必要的麻烦，只有把项目落地在近郊。
可现在即便是近郊，好的地段早就被人拿完了，别人不说，单单在座的诸位，哪一个手里没有三五块地皮。
剩下零零散散的地块要么太过分散，要么是禁止开发地区。
再远就只能到乡下找，比如新界的元朗、沙角以及屯门等荒凉之地，那边有大片未开发的土地能满足项目的需求。
土地面积满足了，但是交通却是一个大问题，解决不了交通，即便卖的再便宜也不会有人过去买。
毕竟都是要养家糊口的，没有良好的交通怎么出来工作，鬼才要这样的房子。
现在地价几何不在他们的考虑范围之内，做到他们这个层次的商人，有几个缺钱做项目的。
不光国人，鬼佬也是追涨不追跌。
现在正是湘江经济上行的时间段，房价每年都是一个台阶。
拿400呎小型住房，来举例。
1975年，每呎，均价2476港纸。
到了1976年，同样大小的房子，均价涨到了2852港纸。
到了今年更不得了，这才翻了年，均价一冲而上，涨到了3810港纸。
只要有项目说缺钱，大把的人争着抢着给项目塞钱。
就这，还是那种他们这些大老板瞧都不瞧一眼的项目。
可江澈的‘未来城"项目太大胆，虽然他们相信一旦这个项目建成肯定会卖爆，但是前期的投资就能吓退90%的投资者，恐怕银行都未必敢接这单业务。
那么就只有找偏僻一些地价低的地段开工。
原以为江澈会选在顺天邨或者大围这种虽离市区有一段距离却又不是太远的地方，没想到江澈居然说选在新界的天水围！
苍天啊！
天水围是什么地方？！
那可是鸟不拉屎的地方，从六十年代开始因为丁屋的事情当地人和港府一直闹到72年港府出台了《小型屋宇政策》才结束。
当地还是族长制，这都什么年代了，家庭事务居然还要看族里的眼色？！
对他们这些久居繁华大都市的大老板来说，新界仿佛到现在还停留在封建王朝时期，根本没法沟通。
湘江哪里不好，江澈居然要选在这里。
若正建设着，某村的族长说这栋大楼不利于家族风水，停工！
不用第二天，当天工地就得停！
即便是不考虑交通道路的情况，单就这种家族气息如此浓郁之地谁敢来买楼，被人欺负了都没人会帮忙。
“各位前辈对我的选址不是很满意啊？”看到众人微不可察的摇头，江澈微笑着问道。
“贤侄，如此好的项目放在深水围确实不是一个好主意。”
“你在香港待的时间短不知道，新界好多村落还保持着族长制度，当地人为了家族命都敢拼。”
“红花双棍是社团里最能打的打仔，来了这地方连个老太太都不敢招惹，你就想想多可怕吧。”邵逸夫规劝道。
“哈哈……”
“各位前辈原来是心存这个顾虑。”
“可你们只看到了它的坏，没有看到它的好。”听到江澈这么说，手里暂时没项目的郭得胜焦急的问道：“这种鸟不拉屎，穷山恶水之地也有好？”
“坐下来喝喝茶，听我细细和大家讲其中的门道。”见众人都被勾起了好奇心，江澈这个坏家伙没有回答，反倒卖起了关子。
看着江澈摆弄了一番工夫茶，又给大家分了烟点上了火，江澈还在一直说着这个茶叶哪里好，香烟又是从国内带来的精品，却对刚才的问题只字不答，郭得胜心急了，尽管香烟确实很好抽，可哪里有赚钱来的舒服：“江生，刚才的事情可以说一说了吧？”
“哎呦，瞧我这个记性，光想着显摆手里的好茶好烟了，倒是把这件事给忘了。”
“哈哈……莫怪莫怪。”
众人看着江澈做作的样子，压根儿都快咬碎了，可现在‘人在屋檐下"又不得不看他那拙劣的表演，只能歪着头，装作看不到。
“好处嘛，大家都知道新界的《小型屋宇政策》，我看上的就是当地村民的丁权！”江澈只解释了这一句，便开始给诸位倒茶：“前辈，饮茶。”
新界小型屋宇政策，是在一九七二年十二月起实施。政策的目的是让新界原居村民一生一次向港府申请，在其所属的乡村范围内兴建一所又称作小型屋宇或简称丁屋的新界豁免管制屋宇。
新界原居村民是指父系源自一八九八年时已为新界认可乡村居民的成年男子。地政总署署长备有经核准的“新界认可乡村名册”，册中载列了全港新界认可乡村的名单。每条新界认可乡村都规范了其认可乡村范围。认可乡村范围是该村落在一九七二年时，其边界以外三百呎内的范围，原居村民可以在认可乡村范围内或其他在规划图则被划为“乡村式发展”地带的地方兴建小型屋宇。
和其他建筑物不同，小型屋宇如已取得地政总署的豁免证明书，则可以免除提交建筑图则予建筑事务监督的核准。
小型屋宇有其独特的建筑规格：小型屋宇高度不得超过三层或高于27呎（@精华书阁3米），而其上盖面积则不得超过700平方呎（65.03平方米），即每一间小型屋宇最大面积为2，100平方呎。七百平方呎的上盖面积规定源自0.01亩（一分地）及0.02亩（两分地）的中位数，而三层的高度限制则为六十年代港府和新界原居村民协商的结果。
“这茶叶确实不错，就是不知道我离开后还有没有的喝？”
喝了一口茶水，霍英东眼前一亮，刚才还以为江澈是自夸，没想到这茶叶确实比自己以前喝得香、醇。
先是点评了几句茶叶，霍英东继续说道：“《小型屋宇政策》虽好，可也有限制的，不能买卖，不能出村。”
“利好的是当地村民，对于外人来说却一文不值。”
“能不能买卖是政策规定的，而政策也是人制定的！”
“之前不能买卖那是因为没人看到其中的财富...现在则是要各位前辈发动自己在港府影响力的时候了！”江澈眯着眼睛看向窗外，饶有深意的微笑道。
“江生，可是另辟蹊径发现了什么？”
《小型屋宇政策》自1972年发布至今打这方面主意的倒是不少，可每一个都是羽扇而归，江澈还是第一个如此信誓旦旦说能从中获得巨大利益的。
邵逸夫很想再劝劝江澈不要再打新界土地的主意，但是人家玩的就是食脑，肯定是发现了大家都没看到的好处，因此也就没再多说。
“六叔，茶叶虽不多，可不会缺了您老人家这一口。”
“《小型屋宇政策》规定当地男性可以获得700呎土地建房，但是为什么女性不可以有？”
江澈没有回答反倒说着让众人摸不着头脑的话。
“口口声声说皿煮、自由的港府，却做着歧视女性的事情，这是港府对自由、皿煮赤裸裸的践踏！”
“女性天然便是弱势群体，她们没有能力为自己争取权益，而我们这些大众口中的‘成功人士"应该与这种歧视做斗争，为女性争取到本应属于她们的权利！”江澈站起身，夹着香烟的右手狠狠攥起拳头，斩钉截铁的说道。
“好！江生好主意啊！”
在座的都在商业中摸爬滚打了大半辈子，结合江澈看似杂乱无章的话语，稍微一思考便明白了江澈的主意。
港府为什么明确规定新界‘男丁有700呎的土地面积"、为什么要在‘认可乡村范围内"建设新屋、为什么在男丁女丁的权益上分配如此不公！
为什么有这些不合理的事情，不就是港府想限制交出去的土地，尽量多留一些留作以后出售之用么。
而且现在即便申请丁权使用基本上得到的都是延期审批。
为什么这几年大家对新界的土地没有任何想法了，除开丁权不能买卖，最重要的便是丁权获得的土地面积太小且太分散。
虽然从他们手里购买的土地比从港府手里不知道便宜多少倍，可为了这么点使用面积不仅需要一家一姓去谈判，还要花费巨大的人力物力疏通港府更改政策，极为不划算。
新界可是有几十万女性在册，要是都和男丁一样有丁权了，这可就有的赚而且是大赚特赚！
众人这才明白江澈设计的‘未来城"为什么设计这么大，设计小了可不够大家赚的。
“江生，恐怕这件事不太好办啊。”
“新界现在获得男丁权益的人数已经有数十万了，单他们的建筑面积就达到了数千公顷的土地，这还是没算上给丁屋做配套的水电、公路和绿化面积。”
“可新界才不到一千公顷的土地，若是再把数十万女性的权益都加上，恐怕把整个港岛都给新界人都不够他们的丁权，港府肯定不会同意的。”自小聪慧的郑裕彤仅是心算便得出了一个让他吃惊的一个数字，顿时惊呼道。
“怪不得港府现在对丁权的申请都延期，原来新界人为自己争取到了这么大的权益。”
账不算不清，话不说不明。
之前大家还觉得新界人闹了这么些年才从港府手里扣下这么点大的权益就收手了，真是乡下人没见识。
现在细算下来，不得了啊，新界都不够新界男丁分的。
众人这才明白，第一年执行风风火火的《小型屋宇政策》，怎么突然就冷下来了，即便是72年申请的丁权，到现在都有好多没有审批下来的。
这要全都给通过了，新界的土地哪里有一呎还属于港府，到时候还得从别的地方补齐剩下的。
‘不得了，不得了啊！~"众人心中大呼。
“之前就听我太太讲起郑生厉害，今天算是长见识了！”
“确实，刚才郑生说的数据一丝不差。”
“现在港府对男性的丁权都延期了，我为什么还想让女性得到丁权？”
“就是继续把泡沫吹大，大到港府想捂盖子都捂不住。”
“男丁、女丁的丁权，大到整个湘江都没法满足。怎么办？”
“可以取消独栋楼宇改建楼宇嘛！”江澈微笑着说道。
“新界的村民能愿意？”
高楼哪有独栋好，别说新界的村民了，自己都不同意。
“不愿意？”
“相比现在无限期的等待丁权的审批，在不损害他们整体建筑面积的情况下，你说他们会不会同意？”江澈笑道。
听完江澈的办法，众人在心里默默的竖了个大拇指，纷纷想道：“不愧是食脑的，高科技玩的转，传统行业玩的比他们还明白！”
如果江澈的办法行得通，等在他们面前的财富不是几个亿，而是几十甚至上百亿港纸！
刚才还觉得‘未来城"三四平方公里有些大，现在却觉得太小，应该再大点，更大点！
配套设施不用担心，沙盘上已经能够清晰的看到学校、医院、商场等设施全都有。
现在他们最担心的便是项目的选址问题。
这么大的项目如果放在繁华的闹市区，拆迁问题绝对是绕不过去的难题。
谈赔偿，有些人觉得方案可以见好就收，而有些人则想着一口气吃成个胖子，恨不得把开发商兜里所有的钱都装进自己的口袋。
其实这些人都还好，总归有办法能解决。
可面对那些不缺钱而又有乡土情结的人，即便是赔偿再多人家也不一定能够看进眼里去。
对这些人来说，钱自己不缺，他们却不想失去从小到大生活的记忆。
玩情感、玩追忆，这就要人命喽。
而且，往往这种恋旧且不缺钱的人更不缺势，一些见不得光的手段也不能用在他们身上否则谁知道会牵出来什么牛鬼蛇神。
一个项目若是在开工之前没有做好背调就匆匆上马，万一遇到一尊这样的大佛，即便有再多的钱也耗不起。
这种事情谁摊上就不是头疼的问题，最佳的办法便是趁着损失还不大之际赶紧把项目转手出去。
这还只是前期的拆迁工作，在建设阶段，各个职能部门和当地的社团都得打点到位。
有道是阎王好见，小鬼难缠。
即便是上面打点好了，下面还会有一些小喽啰过来打秋风。
要的不多，但是比较恶心人。
还有一些不开眼的家伙，还会强行向项目销售自己的沙石商品，这也是问题。
毕竟这个大的项目，谁见了不想上去啃一口。
想要摆脱一些不必要的麻烦，只有把项目落地在近郊。
可现在即便是近郊，好的地段早就被人拿完了，别人不说，单单在座的诸位，哪一个手里没有三五块地皮。
剩下零零散散的地块要么太过分散，要么是禁止开发地区。
再远就只能到乡下找，比如新界的元朗、沙角以及屯门等荒凉之地，那边有大片未开发的土地能满足项目的需求。
土地面积满足了，但是交通却是一个大问题，解决不了交通，即便卖的再便宜也不会有人过去买。
毕竟都是要养家糊口的，没有良好的交通怎么出来工作，鬼才要这样的房子。
现在地价几何不在他们的考虑范围之内，做到他们这个层次的商人，有几个缺钱做项目的。
不光国人，鬼佬也是追涨不追跌。
现在正是湘江经济上行的时间段，房价每年都是一个台阶。
拿400呎小型住房，来举例。
1975年，每呎，均价2476港纸。
到了1976年，同样大小的房子，均价涨到了2852港纸。
到了今年更不得了，这才翻了年，均价一冲而上，涨到了3810港纸。
只要有项目说缺钱，大把的人争着抢着给项目塞钱。
就这，还是那种他们这些大老板瞧都不瞧一眼的项目。
可江澈的‘未来城"项目太大胆，虽然他们相信一旦这个项目建成肯定会卖爆，但是前期的投资就能吓退90%的投资者，恐怕银行都未必敢接这单业务。
那么就只有找偏僻一些地价低的地段开工。
原以为江澈会选在顺天邨或者大围这种虽离市区有一段距离却又不是太远的地方，没想到江澈居然说选在新界的天水围！
苍天啊！
天水围是什么地方？！
那可是鸟不拉屎的地方，从六十年代开始因为丁屋的事情当地人和港府一直闹到72年港府出台了《小型屋宇政策》才结束。
当地还是族长制，这都什么年代了，家庭事务居然还要看族里的眼色？！
对他们这些久居繁华大都市的大老板来说，新界仿佛到现在还停留在封建王朝时期，根本没法沟通。
湘江哪里不好，江澈居然要选在这里。
若正建设着，某村的族长说这栋大楼不利于家族风水，停工！
不用第二天，当天工地就得停！
即便是不考虑交通道路的情况，单就这种家族气息如此浓郁之地谁敢来买楼，被人欺负了都没人会帮忙。
“各位前辈对我的选址不是很满意啊？”看到众人微不可察的摇头，江澈微笑着问道。
“贤侄，如此好的项目放在深水围确实不是一个好主意。”
“你在香港待的时间短不知道，新界好多村落还保持着族长制度，当地人为了家族命都敢拼。”
“红花双棍是社团里最能打的打仔，来了这地方连个老太太都不敢招惹，你就想想多可怕吧。”邵逸夫规劝道。
“哈哈……”
“各位前辈原来是心存这个顾虑。”
“可你们只看到了它的坏，没有看到它的好。”听到江澈这么说，手里暂时没项目的郭得胜焦急的问道：“这种鸟不拉屎，穷山恶水之地也有好？”
“坐下来喝喝茶，听我细细和大家讲其中的门道。”见众人都被勾起了好奇心，江澈这个坏家伙没有回答，反倒卖起了关子。
看着江澈摆弄了一番工夫茶，又给大家分了烟点上了火，江澈还在一直说着这个茶叶哪里好，香烟又是从国内带来的精品，却对刚才的问题只字不答，郭得胜心急了，尽管香烟确实很好抽，可哪里有赚钱来的舒服：“江生，刚才的事情可以说一说了吧？”
“哎呦，瞧我这个记性，光想着显摆手里的好茶好烟了，倒是把这件事给忘了。”
“哈哈……莫怪莫怪。”
众人看着江澈做作的样子，压根儿都快咬碎了，可现在‘人在屋檐下"又不得不看他那拙劣的表演，只能歪着头，装作看不到。
“好处嘛，大家都知道新界的《小型屋宇政策》，我看上的就是当地村民的丁权！”江澈只解释了这一句，便开始给诸位倒茶：“前辈，饮茶。”
新界小型屋宇政策，是在一九七二年十二月起实施。政策的目的是让新界原居村民一生一次向港府申请，在其所属的乡村范围内兴建一所又称作小型屋宇或简称丁屋的新界豁免管制屋宇。
新界原居村民是指父系源自一八九八年时已为新界认可乡村居民的成年男子。地政总署署长备有经核准的“新界认可乡村名册”，册中载列了全港新界认可乡村的名单。每条新界认可乡村都规范了其认可乡村范围。认可乡村范围是该村落在一九七二年时，其边界以外三百呎内的范围，原居村民可以在认可乡村范围内或其他在规划图则被划为“乡村式发展”地带的地方兴建小型屋宇。
和其他建筑物不同，小型屋宇如已取得地政总署的豁免证明书，则可以免除提交建筑图则予建筑事务监督的核准。
小型屋宇有其独特的建筑规格：小型屋宇高度不得超过三层或高于27呎（@精华书阁3米），而其上盖面积则不得超过700平方呎（65.03平方米），即每一间小型屋宇最大面积为2，100平方呎。七百平方呎的上盖面积规定源自0.01亩（一分地）及0.02亩（两分地）的中位数，而三层的高度限制则为六十年代港府和新界原居村民协商的结果。
“这茶叶确实不错，就是不知道我离开后还有没有的喝？”
喝了一口茶水，霍英东眼前一亮，刚才还以为江澈是自夸，没想到这茶叶确实比自己以前喝得香、醇。
先是点评了几句茶叶，霍英东继续说道：“《小型屋宇政策》虽好，可也有限制的，不能买卖，不能出村。”
“利好的是当地村民，对于外人来说却一文不值。”
“能不能买卖是政策规定的，而政策也是人制定的！”
“之前不能买卖那是因为没人看到其中的财富...现在则是要各位前辈发动自己在港府影响力的时候了！”江澈眯着眼睛看向窗外，饶有深意的微笑道。
“江生，可是另辟蹊径发现了什么？”
《小型屋宇政策》自1972年发布至今打这方面主意的倒是不少，可每一个都是羽扇而归，江澈还是第一个如此信誓旦旦说能从中获得巨大利益的。
邵逸夫很想再劝劝江澈不要再打新界土地的主意，但是人家玩的就是食脑，肯定是发现了大家都没看到的好处，因此也就没再多说。
“六叔，茶叶虽不多，可不会缺了您老人家这一口。”
“《小型屋宇政策》规定当地男性可以获得700呎土地建房，但是为什么女性不可以有？”
江澈没有回答反倒说着让众人摸不着头脑的话。
“口口声声说皿煮、自由的港府，却做着歧视女性的事情，这是港府对自由、皿煮赤裸裸的践踏！”
“女性天然便是弱势群体，她们没有能力为自己争取权益，而我们这些大众口中的‘成功人士"应该与这种歧视做斗争，为女性争取到本应属于她们的权利！”江澈站起身，夹着香烟的右手狠狠攥起拳头，斩钉截铁的说道。
“好！江生好主意啊！”
在座的都在商业中摸爬滚打了大半辈子，结合江澈看似杂乱无章的话语，稍微一思考便明白了江澈的主意。
港府为什么明确规定新界‘男丁有700呎的土地面积"、为什么要在‘认可乡村范围内"建设新屋、为什么在男丁女丁的权益上分配如此不公！
为什么有这些不合理的事情，不就是港府想限制交出去的土地，尽量多留一些留作以后出售之用么。
而且现在即便申请丁权使用基本上得到的都是延期审批。
为什么这几年大家对新界的土地没有任何想法了，除开丁权不能买卖，最重要的便是丁权获得的土地面积太小且太分散。
虽然从他们手里购买的土地比从港府手里不知道便宜多少倍，可为了这么点使用面积不仅需要一家一姓去谈判，还要花费巨大的人力物力疏通港府更改政策，极为不划算。
新界可是有几十万女性在册，要是都和男丁一样有丁权了，这可就有的赚而且是大赚特赚！
众人这才明白江澈设计的‘未来城"为什么设计这么大，设计小了可不够大家赚的。
“江生，恐怕这件事不太好办啊。”
“新界现在获得男丁权益的人数已经有数十万了，单他们的建筑面积就达到了数千公顷的土地，这还是没算上给丁屋做配套的水电、公路和绿化面积。”
“可新界才不到一千公顷的土地，若是再把数十万女性的权益都加上，恐怕把整个港岛都给新界人都不够他们的丁权，港府肯定不会同意的。”自小聪慧的郑裕彤仅是心算便得出了一个让他吃惊的一个数字，顿时惊呼道。
“怪不得港府现在对丁权的申请都延期，原来新界人为自己争取到了这么大的权益。”
账不算不清，话不说不明。
之前大家还觉得新界人闹了这么些年才从港府手里扣下这么点大的权益就收手了，真是乡下人没见识。
现在细算下来，不得了啊，新界都不够新界男丁分的。
众人这才明白，第一年执行风风火火的《小型屋宇政策》，怎么突然就冷下来了，即便是72年申请的丁权，到现在都有好多没有审批下来的。
这要全都给通过了，新界的土地哪里有一呎还属于港府，到时候还得从别的地方补齐剩下的。
‘不得了，不得了啊！~"众人心中大呼。
“之前就听我太太讲起郑生厉害，今天算是长见识了！”
“确实，刚才郑生说的数据一丝不差。”
“现在港府对男性的丁权都延期了，我为什么还想让女性得到丁权？”
“就是继续把泡沫吹大，大到港府想捂盖子都捂不住。”
“男丁、女丁的丁权，大到整个湘江都没法满足。怎么办？”
“可以取消独栋楼宇改建楼宇嘛！”江澈微笑着说道。
“新界的村民能愿意？”
高楼哪有独栋好，别说新界的村民了，自己都不同意。
“不愿意？”
“相比现在无限期的等待丁权的审批，在不损害他们整体建筑面积的情况下，你说他们会不会同意？”江澈笑道。
听完江澈的办法，众人在心里默默的竖了个大拇指，纷纷想道：“不愧是食脑的，高科技玩的转，传统行业玩的比他们还明白！”
如果江澈的办法行得通，等在他们面前的财富不是几个亿，而是几十甚至上百亿港纸！
刚才还觉得‘未来城"三四平方公里有些大，现在却觉得太小，应该再大点，更大点！